JAKARTA, HUMAS MKRI – Mahkamah Konstitusi (MK) menggelar sidang pendahuluan uji materi Undang-Undang Nomor 20 Tahun 2011 tentang Rumah Susun (UU Rusun) pada Rabu (5/11/2025) di Ruang Sidang Pleno Gedung I MK. Permohonan Perkara Nomor 198/PUU-XXIII/2025 ini diajukan oleh PT Pasaraya International Hedonisarana, pengembang Gedung Menara Sentraya yang berlokasi di Kebayoran Baru, Jakarta Selatan. Pemohon mempersoalkan keberlakuan Pasal 50 UU Rusun yang dinilai menimbulkan kekosongan hukum terhadap rumah susun dengan fungsi bukan hunian atau komersial.

Sidang panel dipimpin Hakim Konstitusi  Arief Hidayat. Dalam persidangan, kuasa hukum Pemohon, Christine Natiar Sianipar menjelaskan bahwa Gedung Menara Sentraya merupakan rumah susun komersial yang dikembangkan dan dibangun oleh PT Pasaraya International Hedonisarana di atas lahan seluas 8.605 meter persegi berdasarkan Sertifikat Hak Guna Bangunan (HGB) Nomor 01616. Proyek tersebut mulai dibangun pada 2012 dan dipasarkan kepada masyarakat sejak 2013 menggunakan konsep kepemilikan bersama. Dari total 263 unit satuan rumah susun (sarusun) yang tersedia, sebanyak 107 unit telah terjual, sementara 156 unit lainnya masih dikuasai pengembang.

Pemohon menyatakan bahwa transaksi jual beli antara pengembang dan pembeli telah dituangkan dalam Perjanjian Pengikatan Jual Beli (PPJB) yang memberikan jaminan kepastian hukum atas kepemilikan bagian bersama, benda bersama, dan tanah bersama berdasarkan Nilai Perbandingan Proporsional (NPP). Namun, hingga kini pengesahan pertelaan dan akta pemisahan sebagai syarat penerbitan Sertifikat Hak Milik atas Satuan Rumah Susun (SHM Sarusun) belum dapat diterbitkan.

“Pemohon tidak dapat memperoleh sertifikat hak milik atas satuan rumah susun atau yang disebut SHM Sarusun yang merupakan bukti kepemilikan yang sah dan diakui hukum,” sebut Christine.

Menurut pemohon, hambatan tersebut terjadi karena Pasal 50 UU Rusun hanya mengatur rumah susun dengan fungsi hunian dan campuran, sementara rumah susun bukan hunian seperti Menara Sentraya tidak diakomodasi. Akibatnya, pengembang tidak dapat menyelesaikan proses administratif untuk memperoleh SHM Sarusun, yang berdampak pada ketidakpastian hukum dan kerugian konstitusional bagi perusahaan maupun pembeli unit.

Pemohon menilai ketentuan tersebut berpotensi menimbulkan berbagai kerugian, antara lain risiko gugatan wanprestasi dari konsumen, penurunan kredibilitas usaha, hingga hilangnya kemampuan pemilik unit untuk menjadikan sarusun sebagai agunan perbankan. Kondisi ini, menurut Pemohon, telah menyebabkan ketimpangan penerapan regulasi, mengingat pemerintah daerah sebelumnya telah mengesahkan pertelaan untuk sejumlah rusun komersial lainnya seperti Menara Pertiwi dan Sinar Mas Land Plaza Sudirman melalui Keputusan Gubernur DKI Jakarta Tahun 2021.

Lebih lanjut, Pemohon menyoroti bahwa UU Rusun tidak lagi mengatur fungsi bukan hunian sebagaimana diatur dalam UU 16 Tahun 1985 tentang Rumah Susun maupun PP 4 Tahun 1988 yang kini telah dicabut oleh PP 13 Tahun 2021. Akibatnya, terjadi kekosongan hukum bagi rumah susun fungsi komersial seperti perkantoran, pusat perbelanjaan, dan kondotel.

Pemohon juga mengutip Putusan MK Nomor 62/PUU-XX/2022, di mana Mahkamah sebelumnya telah menegaskan adanya kekosongan hukum terkait rumah susun bukan hunian dan memerintahkan pemerintah untuk segera membentuk regulasi yang mengaturnya. Namun, hingga kini, perintah konstitusional tersebut belum ditindaklanjuti oleh pemerintah.

Pemohon menilai, ketiadaan pengaturan yang jelas bertentangan dengan Pasal 28D ayat (1) dan Pasal 1 ayat (3) UUD 1945, yang menjamin kepastian hukum yang adil dan prinsip negara hukum. Oleh karena itu, melalui permohonannya, PT Pasaraya International Hedonisarana meminta MK untuk menyatakan Pasal 50 UU Rusun bertentangan dengan UUD 1945 sepanjang tidak mengatur rumah susun dengan fungsi bukan hunian, serta memerintahkan pembentuk undang-undang untuk memperbaikinya.

 

 

Menanggapi permohonan tersebut, Hakim Konstitusi Enny Nurbaningsih memberikan sejumlah masukan kepada Pemohon agar permohonan dapat disusun lebih sistematis dan sesuai dengan ketentuan hukum acara Mahkamah Konstitusi.

“Nanti diurut lagi, masih ada yang belum sesuai. Coba disesuaikan dengan kewenangan Mahkamah dan mencontoh pada putusan-putusan MK sebelumnya. Tambahkan juga PMK Nomor 7 Tahun 2025 sebagai dasar acuan,” ujar Enny dalam persidangan.

Berikutnya, Majelis Hakim memberikan waktu 14 hari kepada Pemohon untuk memperbaiki permohonannya. Nasakah perbaikan permohonan paling lambat diterima MK pada Selasa 18 November 2025 pukul 12.00 wib.

---

Jelajahi Jejak: Perkara Nomor 198/PUU-XXIII/2025

---

---

Penulis: Utami Argawati

Editor: N. Rosi.

Humas: Raisa Ayuditha Marsaulina.

---

---